Budowa własnego domu to marzenie wielu Polaków. Dla jednych, dom to komfortowe warunki mieszkaniowe, a dla innych – prestiż. Jeszcze inne osoby w ten sposób kumulują majątek, ponieważ w założeniu nieruchomość ma służyć w przyszłości dzieciom. Niezależnie od przesłanek, jakie lezą u podstaw decyzji o stawianiu domu, większość takich inwestycji pokrywa się z kredytu. Jak wygląda ubieganie się o kredyt na budowę domu krok po kroku?
Spis treści
Czym jest tak naprawdę kredyt na budowę domu?
Kiedy kupujesz gotowy dom, bank udziela Ci po prostu kredytu hipotecznego, zaś ograniczone prawo rzeczowe (hipoteka) jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości. Wartość nieruchomości jest znana od samego początku. Nieco inaczej wygląda kwestia kredytowania budowy domu. W tym przypadku finansowanie wypłacane jest w transzach w miarę, jak postępuje proces budowy. Zadaniem kredytobiorcy jest zaś poszczególne etapy tego procesu dokumentować. Ostatecznie również i tutaj do księgi wieczystej bank wpisze hipotekę, ale cały proces jest nieco bardziej złożony.
Jak ubiegać się o kredyt na dom?
Ubieganie się o kredyt na budowę domu można podzielić na kilka etapów, które następują po sobie w określonej kolejności. Przyjrzyjmy się im nieco bliżej.
Obliczenie zdolności kredytowej
Pierwszym krokiem na drodze do otrzymania kredytu (każdego, nie tylko hipotecznego), jest obliczenie zdolności kredytowej. Zależy ona od wielu czynników, spośród których najistotniejsza jest oczywiście wysokość i stabilność dochodu. Na zdolność kredytową wpływa też:
- wysokość pozostałych zobowiązań,
- bieżące koszty utrzymania,
- liczebność rodziny,
- scoring kredytowy.
Im większa jest zdolność kredytowa, tym wyższy kredyt możesz otrzymać, ale uwaga – nie zawsze warto wykorzystywać 100% zdolności kredytowej. Należy zachować ostrożność — wykorzystanie pełnej zdolności kredytowej może być ryzykowne w razie nieprzewidzianych sytuacji, takich jak utrata pracy czy choroba
Oszacowanie wartości nieruchomości
Kolejnym krokiem jest wyliczenie wartości nieruchomości. O ile w przypadku kupna gotowej nieruchomości można to zrobić precyzyjnie na podstawie operatu szacunkowego, w przypadku kredytu na budowę domu konieczne jest sporządzenie kosztorysu. Banki wymagają, aby taki dokument opracowała osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia, jak kierownik budowy lub sam klient.
Na potrzeby kredytu należy wyliczyć koszt poszczególnych etapów budowy. Nie ma konieczności dokładnego wyliczania ceny poszczególnych materiałów budowlanych. Ważne, aby bank mógł ocenić, czy realizacja budowy na podstawie kosztorysu jest realna.
Warto pamiętać, że ceny materiałów mogą ulegać dynamicznym zmianom. Było to dobrze widoczne m.in. w latach 2021-2022, kiedy wzrost cen sięgnął 34%. Nie jest łatwo przewidzieć, czy wniosek kredytowy jest składany „w dołku”, czy „na górce” cenowej. Aby uniknąć sytuacji, kiedy zabraknie środków na finalizację inwestycji, warto sporządzić kosztorys z zapasem.
Wyliczenie wkładu własnego
Większość banków warunkuje udzielenie kredytu hipotecznego od posiadanego wkładu własnego. Zwykle wymagana jest kwota stanowiąca 10 lub 20% wartości inwestycji. Pamiętaj, że mniejszy wkład własny oznacza konieczność zaciągnięcia wyższego kredytu i wyższe LTV (ang. Loan to Value), czyli relacja wysokości kredytu do wartości nieruchomości, a wyższy wkład oznacza lepsze warunki kredytu, ponieważ obniża ten wskaźnik.
Aby uzyskać kredyt na budowę domu, trzeba posiadać działkę budowlaną, która stanie się zabezpieczeniem kredytu lub sfinansować zakup takiej działki również kredytem hipotecznym.
Zebranie dokumentów
Kiedy wiesz już, na jaki kredyt możesz liczyć, pora zabrać się za kompletowanie dokumentacji. Do kredytu na budowę domu wymagane są m.in.:
- odpis z księgi wieczystej działki oraz wypis z rejestru gruntów,
- prawomocne pozwolenie na budowę,
- kosztorys,
- dziennik budowy wraz z projektem budowlanym.
Trzeba też przygotować dokumenty potwierdzające zdolność kredytową. W szczególności będą to: zaświadczenie o dochodach wydane przez pracodawcę, wyciąg z konta bankowego lub same wpływy wynagrodzenia. Osoby prowadzące działalność gospodarczą przedstawiają swoje wyniki finansowe.
Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny i wydanie decyzji kredytowej
Po skompletowaniu dokumentów pozostaje złożyć wnioski kredytowe (można złożyć wnioski w różnych bankach) i oczekiwać na decyzje banków. Jeżeli przynajmniej jedna z nich będzie pozytywna, oznacza to, że kredyt został przyznany i budowa może zostać rozpoczęta. Jeżeli pozytywnych decyzji jest kilka, kredytobiorca wybiera najkorzystniejszą ofertę.
Czy warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego?
Proces ubiegania się o kredyt na budowę domu jest skomplikowany, a analiza ofert może być trudna. Ekspert kredytowy może znacząco ułatwić to zadanie, ponieważ:
- uzgadnia ile będzie transz i jak są rozliczane
- sprawdza ile wynosi maksymalny i minimalny koszt wybudowania (tak aby bank nie wymagał niższego lub wyższego kredytu)
- omówi strategię, w przypadku braku środków na dokończenie budowy domu
- znajdzie bank, który połączy zakup działki z budową domu jednym kredytem hipotecznym
- pomaga obliczyć zdolność kredytową
- analizuje dostępne oferty
- składa wnioski kredytowe w imieniu klienta.
Dzięki wsparciu eksperta kredytobiorca musi jedynie przygotować dokumenty i podpisać umowę kredytową.